湖南法治報訊（通訊員 覃遵輝 劉穎）“法院的判決太公正了!終于能告別之前的困境，迎來新物業!”“為永定區法院點贊，為業委會點贊，真正替我們業主發聲!”
近日，張家界市永定區某小區400多人的業主群里熱鬧非凡，業主們紛紛留言點贊，用樸實的語言表達著對法院公正裁判的認可與感激。這起涉及461戶業主切身利益的物業合同糾紛，在永定區人民法院的高效審理下圓滿化解。
前期物業拒撤場，461戶業主遇“安居難題”
該小區系“問題樓盤”，2017年由開發商委托某物業公司提供前期物業服務，合同明確約定“本合同期限屆滿或業主委員會成立與業主大會所選聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。”2024年11月，小區終于成立首屆業主委員會并完成備案，業主們盼來了自主選擇物業的機會。
2025年1月，在街道、社區的全程指導監督下，小區召開業主大會，461戶業主中357戶參與投票(參與率超77%)，356戶同意重新選聘物業。隨后，業委會依法招標選定新物業并簽訂合同，同時向原物業公司發出《離場告知書》，要求其3月31日前完成撤場及相關資料交接工作。
然而，原物業公司以“業主大會程序不合法、投票未達法定比例”為由，拒絕撤場交接。這導致新物業無法入場履職，小區物業服務陷入停滯狀態——垃圾清運不及時、公共設施維護滯后等問題逐漸凸顯，461戶業主的正常居住權益受到嚴重影響。經多次協商無果后，2025年5月，業委會代表全體業主將原物業公司訴至永定區人民法院，請求依法判決原物業限期撤場并完成全部交接工作。
情理法兼顧，司法為民不止于庭審
案件立案后，永定區法院高度重視。考慮到案件涉及人數多、社會影響大，且直接關乎群眾“安居”這一核心民生需求，承辦法官第一時間明確“以事實為依據、以法律為準繩，兼顧情理法”的審理思路。
針對雙方爭議的“業主大會程序合法性”“投票比例是否達標”等核心問題，承辦法官對業主委員會備案材料、投票記錄、監票計票憑證等20余份證據逐一梳理核對，確保事實認定無偏差。
因案件涉及業主自治程序認定、前期物業合同終止條件等法律適用難點，且關乎基層社會穩定，永定區法院先后組織法官專業會議及審判委員會進行集體討論。參會人員圍繞案件事實、法律適用、裁判思路等充分發表意見，最終形成統一裁判意見，既保障案件質量，又確保裁判結果兼顧合法性與社會效果。
公正裁判+二審維持，司法護航基層自治
永定區法院經審理認為，業主委員會的成立及備案程序合法，具備訴訟主體資格;業主大會的召開經街道、社區全程指導，投票方式、參與人數及同意比例均符合《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》關于業主共同決定事項的法定要求，程序合法有效。業委會根據合法有效的業主大會決議要求解除前期物業服務合同、移交相關資料及設施，符合合同約定及法律規定，應予支持。
據此，法院依法判決：確認案涉《前期物業服務合同》終止;原物業公司于判決生效后三日內撤場，并向業委會移交物業檔案、財務資料及公共設施設備。
一審判決后，原物業公司不服提起上訴。張家界市中級人民法院經審理，認為一審判決認定事實清楚、證據確實充分、適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。
判決生效后，業主們自發在400多人的小區業主群里刷屏點贊，有業主在美篇中寫道：“這是一場公平公正的判決，真正回應了我們的心聲，感謝法院為我們業主撐起一片藍天!”
該案是永定區法院開展“情暖三湘”民生司法保障深化年專項活動的生動實踐。案件審理過程中，法院始終堅守“司法為民、公正司法”理念，通過深入實地走訪、細致核對證據、集體研究把關等務實舉措，既明確了業主自治程序合法性的審查標準，為同類物業合同糾紛案件提供了裁判指引，又有效化解了群體性民生糾紛，保障了群眾的合法權益。
同時，案件的妥善處理也強化了司法與基層治理的協同聯動，支持了業主依法行使自治權利，助力小區建立“業主協商、程序規范、司法保障”的基層治理模式，實現了“案結事了、定分止爭、基層和諧”的良好社會效果，以實際行動讓群眾感受到司法的溫度與力量。
下一步，永定區法院將繼續聚焦群眾急難愁盼問題，扎實推進“情暖三湘”民生司法保障各項工作，不斷提升民生案件審理質效，用公正高效的裁判護航群眾美好生活，為轄區社會和諧穩定提供有力司法保障。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第九百四十條 “建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”
第九百四十九條 物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。
原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的，應當賠償損失。
責編：王輝
一審：曾金春
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
